Blog - spory

Procedura rokowań przed wszczęciem postępowania w trybie art. 124 u.g.n.

DATA PUBLIKACJI: 15.07.2015

Art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) to przepis, który jest coraz częściej wykorzystywany jako alternatywna dla cywilnej służebności przesyłu droga do uzyskania tytułu prawnego do korzystania z cudzej nieruchomości. Z perspektywy przedsiębiorstw szeroko rozumianego sektora energetycznego jest to narzędzie, które pozwala znacznie szybciej i znacznie mniejszym kosztem uzyskać trwały tytuł prawny do korzystania nieruchomości, niż w przypadku sądowego ustanawiania służebności przesyłu, przy czym zakres uzyskanych uprawnień jest bardzo zbliżony do służebności.

Należy pamiętać, że art. 124 u.g.n., to narzędzie prawne umożliwiające tzw. quasi wywłaszczenie, ponieważ jego konstrukcja oparta jest na założeniu władczej ingerencji organu w prawo własności z zastrzeżeniem możliwości uzyskania ekwiwalentnego odszkodowania. Wniosek ten można dodatkowo poprzeć argumentem opartym na systematyce u.g.n. i wskazaniem, iż art. 124 u.g.n. został umieszczony w rozdziale 4, noszącym tytuł: „Wywłaszczanie nieruchomości”. Traktowanie trybu przewidzianego w art. 124 u.g.n. jako forma wywłaszczenia oznacza przede wszystkim, iż jest to wyjątkowe  narzędzie o charakterze ultima ratio. Obserwacja praktyki organów administracji prowadzi jednak do odmiennych wniosków, ponieważ instytucja zezwolenia na zajęcie nieruchomości w trybie art. 124 u.g.n. jest coraz częściej stosowna jako konwencjonalne narzędzie prawne. Przyjęcie takiego podejścia rodzi szereg niebezpieczeństw, w tym jedno podstawowe, iż przesłanki realizacji tego trybu wywłaszczenia nie będą stosowane z należytą, szczególną ostrożnością i wnikliwością i zachwiane zostaną w ten sposób prawa i interesy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości.

Mówiąc o przesłankach stosowania art. 124 u.g.n. należy zwrócić szczególną uwagę na konieczność przeprowadzenia rokowań z właścicielem nieruchomości, czyli próbę polubownego rozwiązania sprawy przed wszczęciem postępowania administracyjnego. Wskazana przesłanka jedynie z pozoru wydaje się być oczywista, tymczasem w praktyce stosowania tego przepisu pojawia się kilka istotnych znaków zapytania, które wiążą się przede wszystkim z procesem i formą rokowań. W obecnym stanie prawnym nie jest rozstrzygnięte, czy rokowania mają być przeprowadzone w sposób rzetelny oraz czy składana oferta winna odpowiadać warunkom rynkowym, czy też może wystarczające jest podjęcie jakichkolwiek, chociażby pozorowanych działań lub złożenie oferty, która z oczywistych względów nie zostanie przyjęta. W praktyce nierzadkie są przypadki traktowania tej przesłanki w sposób czysto  instrumentalny, sprowadzając czynności faktyczne do działań wręcz pozorowanych. Są to przede wszystkim sytuacje, w których podmioty zainteresowane uzyskaniem zezwolenia, mając pełną świadomość swojej pozycji prawnej, składają propozycje skraje odbiegające od warunków rynkowych, licząc przede wszystkim na szybką odmowę i otworzenie drogi administracyjnej.

Analizując unormowania zawarte w art. 124 ust. 3 u.g.n. należy wskazać, że ustawodawca poprzestaje jedynie na trzech ogólnych elementach rokowań: tj.: 1) odbyciu rokowań, 2) przeprowadzeniu ich przez podmiot, który zamierza wystąpić z wnioskiem, 3) załączeniu do wniosku dokumentów z przeprowadzonych rokowań. Ustawodawca nie wskazuje przy tym bliższych wymogów dotyczących formy, czy przedbiegu odbywanych rokowań, pozostawiając tę kwestię całkowicie otwartą.

Nieco więcej światła w tej problematyce dostarczają wskazania judykatury, gdzie w niektórych aspektach można dopatrywać się nawet utrwalonej linii orzeczniczej. Należy przede wszystkim wskazać, że rokowania w rozumieniu art. 124 ust. 3 u.g.n. to proces odformalizowany dla których nie ma przewidzianych ściśle wiążących reguł[1]. Zwarca się również uwagę no to, że pojęcie „rokowań” należy rozumieć bardzo szeroko, pozostawiając stronom dużo swobody[2]. Logiczną konsekwencją takiego otwartego podejścia do zagadnienia rokowań jest prezentowany w judykaturze pogląd, zgodnie z którym rokowania mogą przybrać dowolną formę, byleby zawierały element pozwalający zidentyfikować fakt złożenia lub próby złożenia propozycji. W tym zakresie wystarczające może być np. skierowanie zapytania i otrzymanie odpowiedzi o braku zainteresowania[3], czy np. dwukrotna próba doręczenia przesyłki zawierającej treść proponowanego porozumienia oraz notatki z rozmów telefonicznych[4]. Inną wskazówką zawartą w orzecznictwie jest stwierdzenie, iż wyczerpanie formuły rokowań może polegać na uzyskaniu braku odpowiedzi na zaproszenia do rokowań, otrzymaniu odpowiedzi negatywnej lub postawieniu sobie warunków niemożliwych do zaakceptowania i to stwierdzenie pojawia się coraz częściej w judykaturze, stając się tym samym podstawowym kryterium weryfikacji odbycia rokowań[5].

W tym miejscu należałoby się zatrzymać i postawić pytanie, czy sytuacja w której zainicjowanie rokowań oparte na złożeniu oferty skrajnie odbiegającej od warunków rynkowych i która najpewniej zostanie z góry odrzucona wyczerpuje formułę rokowań? Odpowiedź pozytywna prowadzi wprost do wniosku, iż rokowania de facto nie mają wielkiego znaczenia i nieistotna jest okoliczność, czy były one w dobrej wierze, czy tylko „pro forma” lub wręcz pozornie. Odpowiedź negatywna implikuje z kolei pytanie o obiektywne kryteria weryfikacji prawidłowości przeprowadzenia rokowań i ewentualne kompetencje organów do uznania, iż zostały przeprowadzone w sposób wadliwy.

Wyjaśnienia tej kwestii należy szukać w sygnalizowanej wcześniej zasadzie, iż wywłaszczenie powinno być traktowane jako szczególna instytucja, o bardzo wyjątkowym charakterze. Należy również pamiętać, iż mechanizm wywłaszczenia oparty jest na założeniu, iż może być on stosowany jedynie w przypadkach, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia. W tym kontekście nie może być zatem obojętna okoliczność przyczyny odrzucenia oferty przez właściciela nieruchomości oraz ewentualność stosowania swoistego szantażu ekonomicznego, w  którym ta niekorzystna oferta jest stawiana jako alternatywa dla wywłaszczenia w trybie art. 124 u.g.n. W świetle tych argumentów organy administracji powinny przykładać więcej uwagi do przesłanki realizacji rokowań, a w szczególności  sytuacji, w których składane oferty w sposób oczywisty odbiegają od warunków rynkowych lub gdy strona przedkłada w toku postępowania dowody (np. operaty szacunkowe) wskazujące na stosowanie takiej praktyki. Wymaga to oczywiście większego zaangażowania w rozpoznanie danej sprawy, jednakże jest to niezbędne dla zachowania wyjątkowego charakteru instytucji wywłaszczenia.

 

 

 

 

Polecane artykuły :